有微信公众号发表文章：《银行哭晕！最高院审委会：因开发商违约致使<商品房预售合同>解除，房贷由开发商偿还，购房人无需还款！》。

这是标题党吗？

是标题党。

但所言属实。

（2019）最高法民再245号民事判决书确定了购房合同解除后房贷由开发商偿还、无过错购房者不具还款义务的规则。

多少房奴，终于可以踏踏实实好好睡上一觉了！

说起来，房奴们真要感谢青海王忠诚父子三人。正是王氏父子的不懈努力，才有最高人民法院245号判决书的出炉。245号判决书的出炉，具有相当的偶然性，甚至可以说是机缘巧合。

王氏父子与银行的故事一共有五个回合。

案例回顾

01第一回合  银行失误，王氏父子胜

2017年，王氏父子向青海省高级人民法院起诉青海越州房地产开发有限公司和中国建设银行股份有限公司青海省分行。

请求判令：

1、解除王忠诚与越州公司于2015年8月12日签订的《商品房预售合同》；

2、解除王忠诚父子与越州公司、建行青海分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；

3、判令越州公司偿还建行青海分行借款担保合同项下剩余的贷款本息。（注：因行文需要，暂省略其他诉讼请求）

建行青海分行犯下致命错误，没有提起反诉。

同年，青海省高级人民法院作出（2017）青民初13号民事判决书，

判决：

1、解除《商品房预售合同》；

2、解除《个人住房（商业用房）借款合同》；

3、越州公司于判决生效之日起十日内向建行青海分行返还剩余借款本息。

（2017）青民初13号民事判决书几乎全部支持了王氏父子的诉讼请求。

02第二回合，银行赢，王氏父子败

（2017）青民初13号民事判决书送达后，建行青海分行向最高法院上诉，

上诉请求：

撤销一审判决中的“2、解除《个人住房（商业用房）借款合同》；3、越州公司于判决生效之日起十日内向建行青海分行返还剩余借款本息。”，要求由王氏父子偿还借款本息。

2017年11月28日，最高人民法院作出(2017)最高法民终683号民事判决书，在说理部分选择站在建行青海分行一边。

最高法院认为：“一审判决越州公司承担对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任正确，但免除了借款人王忠诚的还款责任错误。鉴于建行青海分行在一审中的诉讼地位是被告，其没有对王忠诚提出诉讼请求，根据民事诉讼不告不理原则，王忠诚应当怎样承担责任，本院不予审理。”

意思是说，王忠诚原本应承担还款责任，但建行青海分行在一审中没有提出反诉，所以本院不予审理。

全地球人都知道，最高法院这一表态是何等重要！

谁都可以预料到，王氏父子与银行的第三回合较量马上又要开始。

03第三回合，银行败，王氏父子胜

2018年，建行青海分行以王氏父子为被告、越州公司为第三人向西宁市中级人民法院提起诉讼，要求王氏父子归还借款本息约6000万元。

这一次建行青海分行绝对是信心爆棚。让建行青海分行万万没有想到的是，西宁中院驳回了建行青海分行的诉讼请求。该判决在说理部分释明：

“最高人民法院（2017）最高法民终683号民事判决书对于《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定立法本义进行了深入透彻的阐释，本院不再进行赘述。可以明确王忠诚、王琪博、王琪宝应该承担还款责任。”

但是，“鉴于《商品房预售合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》被解除根本原因在于越州公司违约而致；鉴于贷款实际收取方为越州公司；鉴于越州公司为借款保证人；鉴于生效判决确认了越州公司的还款责任，并明确了抵押物的抵押人是越州公司，本案中建行青海分行回避越州公司的还款责任，回避抵押物处置变现，回避申请强制执行越州公司，直接向借款人王忠诚、王琪博、王琪宝主张与越州公司共同承担剩余全部借款本息，存在补救措施不当，亦不能排除建行青海分行与越州公司恶意串通的可能，如果单独要求借款人承担共同还款责任，不仅与生效判决和商品房买卖合同司法解释精神相悖，而且是无限扩大借款人责任。故王忠诚等三被告承担责任的前提是建行青海分行在穷尽对越州公司的救济方式仍不能受偿，但建行青海分行怠于向越州公司行使权利，故其在本案中的主张不能成立，本院不予支持。

从说理部分的4个“鉴于”、3个“回避”来看，西宁中院办案法官具有相当高的法学素养。

用大白话说，银行应当先向开发商主张权利，银行既然怠于向开发商主张权利，法院就不能支持银行。

04第四回合，银行胜，王氏父子败

建行青海分行不服西宁中院一审判决，向青海省高院上诉。这一次青海省高院完全支持了建行青海分行的诉讼请求，判决王氏父子承担还款责任。判决理由如下：

“根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，作为商品房出卖人的越州公司将其收到的王忠诚购房贷款本息返还给建行青海分行，从法律关系上说是购房人王忠诚委托越州公司向建行青海分行归还贷款本息，越州公司所还款项就是购房人王忠诚的还款，故王忠诚作为《借款合同》主债务人的还款责任并未免除。由于案涉《借款合同》被另案生效判决解除后，越州公司并未依照生效判决向建行青海分行返还王忠诚的贷款本息，王忠诚等三人对建行青海分行所负债务并未清偿，故双方之间的借贷民事法律关系未消除。王忠诚作为越州公司债权请求权人及贷款本息返还的委托人，并未依据生效判决积极主张权利，其怠于行使权利的行为，造成建行青海分行债权受损。建行青海分行权衡利益，根据合同相对性原理，主张王忠诚等三人偿还贷款本息，并不违反法律规定，也与生效判决不冲突或产生歧义，符合双方合同约定。王忠诚等三人承担偿还贷款责任后，并不影响其向越州公司主张返还权利。”

青海高院的说理也很有意思，他反过来说王氏父子“怠于行使权利”。

我国实行两审终审制度，青海高院的判决是终审判决。

当然，王氏父子还有权向上级法院申请再审。

05第五回合，银行败，王氏父子胜

2019年，王氏父子向最高人民法院申请再审。2020年11月最高人民法院作出（2019）最高法民再245号民事判决书。

245号判决书争议极大。

但245号判决书由最高法院审判委员会讨论通过，极具权威性。

245号判决书驳回了银行的诉求，并在说理部分确定了购房合同解除后房贷由开发商偿还、无过错购房者不具还款义务的规则。

王氏父子终于笑到了最后。

245号判决书说理由以下三部分组成：

第一，《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。

第二，案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。

第三，本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

小结

245号判决书的出炉具有相当的偶然性：

1、如果不是标的额足够大（房屋总价1.48亿元、贷款50%），再审案件不可能上到最高法院，245号判决书不可能出炉。

2、如果银行不犯错误，在（2017）青民初13号案件中提起反诉，该案也早已盖棺定论，245号判决书不可能出炉。

3、在青海高院、最高法院均认为王氏父子有还款责任的情形下，如果王氏父子放弃向最高人民法院申请再审，245号判决书不可能出炉。

4、如果最高人民法院再审承办法官稍有一丝犹豫，在本院另案判决书已明确认定王氏父子有还款责任的情况下，再审案也决不会上报最高院审委会进行讨论，245号判决书不可能出炉。

245号判决书将对银行房贷债权产生重大影响。

因为一旦楼盘烂尾，银行不仅无法向购房者收取剩余的贷款本息，甚至已收取的贷款本息也极有可能必须退还给购房者。从中国裁判文书上可以查到，（2022）豫1002民初1661号民事判决书即判令“被告中国农业银行股份有限公司许昌魏都支行于本判决生效后十日内返还原告贷款本息226970.05元；”

于银行而言，这绝对不是好消息。