湖南省长沙市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）长中民三终字第01753号

上诉人（原审原告）刘池才。

委托代理人邓志辉，湖南锐杰律师事务所律师。

上诉人（原审被告）中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市分行，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉中路三段422号。

负责人彭文，行长。

委托代理人何飞，湖南辰邦律师事务所律师。

上诉人刘池才与上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市分行（以下简称邮政银行）房屋租赁合同纠纷一案，刘池才和邮政银行均不服湖南省长沙市天心区人民法院作出（2014）天民初字第1895号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2012年11月8日，刘池才向案外人郑志勇出具了一份《委托书》，表明“委托郑志勇负责与邮政储蓄银行长沙分行洽谈办理开福区东宸公寓19公馆2栋108门面出租事宜”。2013年1月，刘池才与邮政银行签订了一份《房屋（商铺）租赁合同》，双方约定：邮政银行租赁刘池才所购买的坐落于长沙市开福区湘春路东宸公寓199号一层108房门面，租赁期自2013年1月22日至2018年1月21日，共计5年；刘池才应在本合同签订后10日内对前述房屋进行清空处理，否则邮政银行有权拒绝接收房屋；刘池才按合同约定的日期交付租赁的房屋后，应留给邮政银行3个月的装修期，装修期内免交租金；租金为第一年358800元（扣除了3个月免租期租金）、第二年478400元、第三年502320元、第四年527436元、第五年553808元，租金应按季度支付，每季度到期前且收到刘池才开具的房屋租赁发票之日起30个工作日内支付下个季度的租金；经双方协商一致，可以解除合同；如因城市建设需要租赁房屋被依法列入拆迁范围，或因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失的，本合同终止；刘池才未按约定时间交付房屋达60日，或交付的房屋不符合合同约定严重影响邮政银行使用，或不承担维修义务致使邮政银行无法正常使用房屋，或交付的房屋危及邮政银行安全××的，邮政银行有权单方解除合同；邮政银行不支付或者不按约定支付租金达90日的，刘池才有权单方解除合同，并有权要求邮政银行支付200000元违约金。该合同还对双方的其它权利义务进行了约定。

双方签订上述合同后，邮政银行认为房屋租金过高且租赁房屋所在地不符合银行网点建设规划，拒不接收房屋，在庭审过程中，邮政银行亦认可诉争租赁房屋没有交付使用的责任在于邮政银行。2013年3月26日，邮政银行的内设部门渠道科技部向刘池才送达了一份《关于撤销合同的通知》，表示在对同地段房屋租赁价格了解的过程中，发现邮政银行与刘池才于2013年1月订立的《房屋（商铺）租赁合同》中约定的租赁价格明显大幅高于周边租赁价格，因此要求撤销该合同。2013年8月26日，邮政银行向刘池才邮寄了一份《解除合同通知》，表示要解除双方签订的《房屋（商铺）租赁合同》，但刘池才否认收到过该通知，邮政银行也没有提交相应的签收回执。本案诉争房屋自双方签订《房屋（商铺）租赁合同》之日起一直空置至今，邮政银行亦未向刘池才支付过任何租金，刘池才遂提起本案诉讼，请求判令：1、邮政银行继续履行房屋租赁合同；2、邮政银行支付租金人民币598000元（租金计算至2014年6月22日，后段另行计算）；3、判令邮政银行承担本案的诉讼费用。在庭审过程中，邮政银行表示不愿继续履行合同。

原审法院认为，双方签订《房屋（商铺）租赁合同》后，邮政银行虽向刘池才送达过撤销合同的通知，但其并没有提交证据证明其在签订合同时存在重大误解、显失公平或对方乘人之危等可以撤销合同的法定情形，因此，邮政银行无权撤销该合同，该合同自双方签订之日起已发生法律效力，应作为确定双方权利义务的依据。邮政银行主张其于2013年8月向刘池才送达过《解除合同通知》，但其并未提交证据证明其可以单方解除合同，且亦未提交证据证明刘池才收到了该通知，因此，双方的租赁合同关系并不能因邮政银行单方的解除合同意思表示而解除。综上，邮政银行在合同生效后无正当理由不接收其租赁的房屋且在房屋空置期间不向刘池才支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。然而刘池才在邮政银行违约后，亦负有采取适当的措施防止损失扩大的义务，根据邮政银行在签订合同后即不接收房屋、从未使用过租赁房屋亦从未支付过任何租金的事实，邮政银行拒绝履行合同的意思表示非常明确，刘池才应当及时通过法律途径主张自己的合法权利，以早日终止房屋空置状态、避免租金损失的扩大，但刘池才一直怠于行使权利，放任邮政银行违约状态的延续，客观上导致了违约损失的扩大，因此，对于本案涉诉房屋空置期间的租金损失的发生，刘池才也存在一定过错，原审法院酌定其应当自行承担30%。在本案法庭辩论时，邮政银行一再明确表示愿意承担相应的责任但不会继续履行《房屋（商铺）租赁合同》，故原审法院认为双方的租赁合同已无继续履行的可能，在判令邮政银行承担相应违约责任的同时应解除双方的《房屋（商铺）租赁合同》。综上所述，本案中刘池才房屋空置的租金损失为第一年的租金358800元（扣除了3个月的免租期租金）、2014年1月22日起至2014年12月15日止的租金429231元，共计788031元，前述损失刘池才自行承担236409.3元，剩余551621.7元应由邮政银行支付给刘池才，刘池才应向邮政银行开具同等面值的房屋租赁发票。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、刘池才与邮政银行之间订立的《房屋（商铺）租赁合同》自2014年12月15日予以解除；二、限邮政银行在本判决生效之日7日内起向刘池才支付租金551621.7元，刘池才在收取前述租金的同时应向邮政银行开具同等面额的房屋租赁发票；三、驳回刘池才的其余诉讼请求。本案受理费9780元，减半收取4890元，由邮政银行承担。

上诉人刘池才不服一审判决，上诉称，一、邮政银行在没有事实依据和法律依据的情况下，错误行使撤销权，故本案涉案房屋空置至今是邮政银行一方违约行为造成的；二、在合同没有解除前，涉案房屋的使用权在邮政银行，刘池才没有权利将其另行租赁或自己使用，没有办法终止租赁房屋的空置状态，故原审法院认定刘池才怠于行使权利，及时通过法律途径主张合法权利，是导致违约损失扩大的原因之一，没有事实和法律依据；三、原审法院认为刘池才没有要求邮政银行继续履行合同的权利错误；四、原审法院将涉案房屋空置损失的时间从2014年1月22日计算至2014年12月15日错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持刘池才的全部诉讼请求。

上诉人邮政银行不服一审判决，上诉称，一、根据《房屋（商铺）租赁合同》之约定，邮政银行有权在给付补偿的条件下解除合同。尽管刘池才坚称未收到邮政银行的解约通知，但根据合同约定和常识，邮政银行既未进驻涉案房屋，刘池才也未开具租金发票，故邮政银行依约提出解约的事实是客观存在的。二、自双方于2013年1月签约后，经邮政银行通知以及没有支付租金，刘池才应于同年4月即应清楚地知道邮政银行已明确表示提前解约，作为房屋所有人，刘池才可以依法行使自己的财产权利。因此刘池才无权就损失的扩大部分主张权利。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。

二审过程中，刘池才的代理人表示其自2014年4月接触本案纠纷开始，多次与邮政银行协商本案纠纷事宜。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为，本案的争议焦点：一、刘池才与邮政银行于2013年1月签订的《房屋（商铺）租赁合同》是否已经解除；二、邮政银行应向刘池才支付的租金数额。

一、关于刘池才与邮政银行于2013年1月签订的《房屋（商铺）租赁合同》是否已经解除。首先，根据《房屋（商铺）租赁合同》第十四条第六款“租赁期内，乙方（即邮政银行）需提前退租的，应提前90日通知甲方（即刘池才），并支付20万元违约金”之约定，邮政银行享有提前90日通知刘池才并支付20万元违约金后解除合同的权利。其次，虽然邮政银行渠道科技部于2013年3月26日向刘池才送达了一份《关于撤销合同的通知》，要求撤销涉案租赁合同，但是根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，撤销合同应具备重大误解、显示公平或欺诈、胁迫、乘人之危的情形，且撤销权人应通过人民法院或者仲裁机构行使撤销权。故邮政银行向刘池才送达的《关于撤销合同的通知》并不产生终止涉案租赁合同的效力。另，邮政银行称其于2013年8月26日向刘池才邮寄了一份《解除合同通知》，但邮政银行并未提供证据证明刘池才收到了该通知，故该通知亦不产生终止涉案租赁合同的效力。第三，邮政银行于2014年8月5日在原审法院组织庭审过程中明确表示解除《房屋（商铺）租赁合同》，并愿意承担违约金，对此，刘池才并未根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定向法院提出确认解除行为无效的诉讼请求，且涉案房屋空置至今，双方已无实际履行租赁合同的可能，因而《房屋（商铺）租赁合同》已于邮政银行向刘池才发出解除合同通知之日起90日后，即2014年11月3日解除。故对于刘池才要求继续履行房屋租赁合同的主张，本院不予支持。然，因双方当事人在原审中并未提出解除《房屋（商铺）租赁合同》的诉讼请求，故原审判决第一项超出了当事人诉讼请求，本院予以撤销。

二、关于邮政银行应向刘池才支付的租金数额。首先，根据《房屋（商铺）租赁合同》第七条之约定，2013年1月22日至2014年1月21日的租金为358800元（扣除了3个月免租期租金），2014年1月22日至2015年1月21日的租金标准为每月39867元（478400元÷12个月），故刘池才在2014年11月3日前的租金损失为730892元。因该房屋租金的损失主要是因邮政银行未及时通知刘池才解除合同所致，故邮政银行应承担主要责任。其次，因邮政银行在签订合同后从未使用过租赁房屋亦从未支付过租金，且邮政银行在2013年3月26日发出《关于撤销合同的通知》后，曾多次与刘池才协商退租事宜，刘池才的代理人在二审中也表示其自2014年4月多次与邮政银行协商本案纠纷事宜，故邮政银行拒绝履行租赁合同的意思表示非常明确，对此，刘池才应当采取适当的措施防止损失扩大。刘池才怠于行使权利，导致租金损失扩大，应承担相应损失。故原审法院酌情确定刘池才自行承担30%的租金损失并无不当。综上，邮政银行应当向刘池才支付租金511624.40元（730892元×70%）。

综上，原审判决认定事实基本清楚，但对租赁合同的解除时间认定不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2014）天民初字第1895号民事判决第三项；

二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2014）天民初字第1895号民事判决第一项；

三、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2014）天民初字第1895号民事判决第二项为“限中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市分行于本判决生效之日起7日内向刘池才支付租金511624.40元，刘池才在收取前述租金的同时应向中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市分行开具同等面额的房屋租赁发票”。

如果中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市分行未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费4890元，二审案件受理费9780元，共计14670元，由上诉人刘池才负担4670元，上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市分行负担10000元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　刘　凯

审　判　员　　王　勇

代理审判员　　金新贵

二〇一五年九月十四日

书　记　员　　周　翔

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。