锐杰观点||物业纠纷知多少
近年来，随着我国经济及房地产行业的快速发展，物业市场不断壮大，物业管理逐渐由管理型向服务型转变，加之人们对物业服务管理的品质和要求也不断提高，导致物业管理纠纷逐年增多。经笔者处理的物业纠纷上千起，笔者总结现今物业纠纷的主要表现形式是物业费问题。物业服务合同纠纷的起因往往是些小矛盾,但因一个小区涉及成百上千的业主，很容易演变为群体性纠纷，处理不好甚至会上升为社会矛盾。今笔者总结几条关于业主与物业公司之间的一些常见的纠纷，供大家参考。
1.房屋质量问题（如外墙漏水等）
房屋质量问题是引起物业纠纷最多的，很多楼盘前期物业是开发商出资设立的一个子公司，甚至部分工作人员身兼两公司职务（即常说的一套人马两块牌子）。当业主房子出现质量问题时，首先都是反馈给物业，有人过来维修时业主分不清到底是开发商的人还是物业的人，就觉得是物业派人来修的，且维修人员就是物业公司的人，物业公司就应该维修到底，但实际维修人员不是物业公司的。
房屋建造时，开发商是委托给有资质的建设单位来施工建造。房屋在5年的质保期内，有任何质量问题，业主都应向开发商主张。开发商收到业主反映的维修信息后，再联系施工单位，由施工单位来具体负责维修。简单的说就是开发商在和施工方做最后结算时，会扣质保金，只有5年质保期满后才会将质保金给施工方。物业公司在这个过程中是把信息汇总并传达给开发商，起到一个搭建沟通平台的作用。因为让业主直接找开发商，很多业主是找不到的，物业公司只要将信息传递工作做到位了就行。
这期间若开发商不来维修、拖延维修时间或维修不当造成业主损失的，业主可督促开发商尽快维修或自己与开发商协商处理问题，或直接起诉开发商，要求开发商履行维修的义务或赔偿损失。业主以房屋质量问题拒缴物业费是不妥的，因为这是两个不同的法律关系，不能混为一谈。
房屋在5年质保期后再出现质量问题，就只能通过启动维修基金进行维修了，当然房屋专用部分的维修由业主或侵权人负责。
2.财物被盗等财产损失
如家里来了小偷，偷走了贵重物品；电动车停小区指定停车位被盗；汽车停小区指定停车位被人刮花等。当这些情况出现时，要具体区分，并非只要在小区出现财物损失就是物业的责任，这里对物业来说是“尽职免责”，只有当物业公司未尽到相应的责任时，才需要承担一定的责任。业主发生这类情况时，应及时报警，并第一时间联系物业调取监控录像。若物业公司的监控坏了未及时修复，或者小区内外来人员可随意出入，管理不严格，那么物业公司就需要对此承担相应的赔偿责任。
3.业主有违建、扰民等行为
有业主违法占用公共区域、自己加盖违建房、将车库改建成麻将馆或者将空调出水管改造成洗衣机出水管等，业主以物业未尽到管理责任为由拒缴物业费也是不可取的。因为物业公司只能劝说，无强制执法权。遇到这种情况，业主有权依照依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失或向行政执法部门投诉。以搭建违章建筑为例，最好在违章建筑没搭建好之前，积极向所在街道的城管执法队反映情况，要求行政执法机关介入。
4.房屋空置
有的业主认为自己的房屋是空置的，没有享受物业提供的任何服务，故不需要缴纳物业费，这是想法是错误的。重要事情说三遍，不能以房屋空置为由拒缴物业费，也不能以房屋空置为由要求物业公司就物业费一定要给予折扣（除非双方协商，物业公司就物业费愿意给予一定的优惠）。
5.《物业服务合同》非业主本人签署或《物业服务合同》已到期
业主以物业服务合同非本人签订而不交物业费是不行的，因为开发商依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。另物业服务合同约定的合同期限届满后，物业服务企业仍在小区为业主提供服务的，形成了事实上物业服务合同关系，业主还是要交物业费的。
除以上罗列的5种情况外，笔者在处理物业纠纷过程中，还遇到某一大型小区，因业委会与前物业就公共收益的结算交接有纠纷，在业主群、小区公示栏粘贴通知号召各业主不要交物业费。物业公司就物业费的事情直接起诉的欠费业主，欠费业主以业委会发了通知而对抗物业费是行不通的。业委会可以直接诉物业公司，这与业主欠物业费纠纷实则是两个不同的法律关系。还有业主在开发商手中买车位，开发商承诺返现，当开发商不兑现时，也不能以此为由对抗物业费等等。
笔者告诉各位业主，当物业纠纷出现时，首先及时向物业公司反馈问题，积极与物业公司协商，并督促物业公司整改到位。若协商不成，走到法院诉讼这步时，业主就自己的损失和物业公司失责的地方一定要举证，不能单凭口说。如与物业公司就某事件沟通的往来函（与管家的微信沟通记录）、发生财产损失的报警记录、物品受损的鉴定结果、事发现场的照片等等。总之，业主的目的不是为了省物业费，而是为了让自己的居住环境更舒适，依法理性维权才是首选。
编辑：张余 ／ 排版：张玉莹
