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孙建勇、彭艺房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

发表时间:2019-02-13 作者:ruijie 阅读量:296

湖南省长沙市中级人民法院

民事判决书

(2017)湘01民终8016号

上诉人(原审原告、反诉被告):孙建勇,女,1983年11月13日出生,汉族,住湖南省益阳市赫山区。
委托诉讼代理人:李青云,湖南安必信律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告):彭艺,男,1985年5月28日出生,土家族,住湖南省长沙市岳麓区。
委托诉讼代理人:钟海燕,湖南大鲲律师事务所律师。
原审第三人:长沙市创道房地产经纪有限公司,住所地湖南省长沙市芙蓉区火星路新世纪家园D8栋109号。
法定代表人:罗柏华,副总经理。
上诉人孙建勇因与被上诉人彭艺、原审第三人长沙市创道房地产经纪有限公司(以下简称创道公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院(2017)湘0102民初2068号民事判决,向本院提起上诉,本院受理后,依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。
孙建勇上诉请求:一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院(2017)湘0102民初2068号民事判决第二、第三、第四项;二、判令彭艺返还孙建勇购房定金60000元;三、判令彭艺向孙建勇支付违约金103000元;四、判令彭艺承担本案一、二审全部诉讼费;五、判令彭艺承担孙建勇支付购房定金60000元的利息2223.9元(自2016年10月9日开始暂计算至2017年8月16日,按商业贷款利率4.25%计算,实际支付利息金额自2016年10月9日开始计算至清偿之日止)。事实与理由:一、一审判决认定:“孙建勇未依约定在2016年10月25日前向彭艺支付首付款,已构成根本违约”属事实认定错误。本案合同约定孙建勇以银行按揭贷款方式支付部分购房款,房屋总价减去银行贷款,剩余部分为孙建勇所需支付的首付款,但首付款不得低于300000元(包含房款定金)。因合同签订时银行审批金额不确定,故需双方先办理银行贷款手续,待办妥贷款手续,金额确定后,才能最终确定首付款金额。关于孙建勇支付首付款时间,合同中约定在办理该房地产产权过户手续前付清首付款(除已付定金和按揭贷款部分)。孙建勇与彭艺及创道公司的寻漪漪并未有过2016年10月25日之前支付首付款的口头约定,即使有约定也应当书面变更约定,而非口头约定;二、孙建勇在本案中不存在违约行为。孙建勇如约支付了定金,并积极办理银行贷款,因双方并未约定办理房屋过户手续的时间,孙建勇未支付首付款不构成违约;三、彭艺在本案中构成根本违约。彭艺欲单方提高房价,孙建勇拒绝后,彭艺未配合办理银行贷款手续,导致交易无法进行,彭艺构成根本违约,应承担相应违约责任。孙建勇多次催促彭艺配合办理贷款手续无果后,被迫提出解除买卖合同。
彭艺辩称:一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院依法驳回上诉。孙建勇提出一审的证据能够证明系因为彭艺在收到孙建勇多次面签通知而没有面签才导致纠纷,但是孙建勇的证据只有一份聊天记录,并没有告知彭艺办理面签的地点,仅告知了面签所需材料。根据彭艺提供的证据和创道公司的证明,能够证明系因孙建勇强调户口迁出事宜,并以此为由拒绝履行合同,才导致合同无法履行。
创道公司未予陈述。
孙建勇向一审法院起诉请求:一、解除三方签订的《房地产买卖(居间)合同》;二、判令彭艺退还定金60000元;三、判令彭艺支付相当于房屋转让价10%的违约金即103000元;四、判令彭艺承担本案诉讼费、律师费;五、判令彭艺承担孙建勇因本案而支出的交通费;六、判令彭艺支付定金60000元的利息652.5元(暂从2016年10月9日开始至2017年1月9日,按商业贷款利率标准4.35%计算,2017年1月9日至清偿之日止的利息另计)。彭艺向一审法院反诉请求:一、判令解除三方签订的《房地产(居间)买卖合同》;二、判令孙建勇支付违约金103000元;三、判令孙建勇承担本案的本诉、反诉的诉讼费。
一审法院认定事实:彭艺为在杭州房屋限购政策实施前到杭州买房,于2016年10月9日同孙建勇以及创道公司三方签订了《房地产买卖(居间)合同》。约定彭艺以1030000元的价格将其名下位于长沙市岳麓区房屋出售给孙建勇,孙建勇于合同签订时向彭艺支付购房定金60000元。除购房定金以外的房款人民币980000元为第二部分房款,按银行按揭贷款支付。买卖双方应在签订本合同后向银行提交贷款申请的相关资料,卖方需配合买方按银行规定签署所需法律文书,否则视为违约。贷款金额以银行承诺的贷款金额为准,如买方已付首期款金额少于上述第二部分房款总额减去贷款之金额的买方须补足首期款。卖方应当于房款付清当日将该房地产交付买方,与买方履行下列手续:共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收。合同第十二条约定,买方或卖方不履行合同约定的义务,导致交易无法完成的,应向对方承担违约责任:如买方违约,卖方有权解除合同并没收定金或要求卖方支付房产转让价百分之十作为违约金。如卖方违约,买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转价百分之十作为违约金。合同备注:1、若因国家政策变动或不可抗拒因素导致交易无法完成则三方互不违约;2、卖方承诺,房内除私人物品,家电家具归卖方所有;3、买方付卖方首付款不得低于350000元(包含房款定金)。合同签订时,彭艺、孙建勇以及创道公司员工寻漪漪三方口头约定孙建勇应于2016年10月25日前支付首付款。合同签订后,彭艺与孙建勇就“房内除私人物品,家具家电归买方所有”的内容进行了协商。随后,孙建勇提出彭艺应将其户口从该房屋户籍地迁出,双方协商不成。彭艺至今除购房定金60000元外,未从孙建勇处收到其他款项。
一审法院认为:依法成立的合同,当事人均应依约严格履行。本案中《房地产买卖(居间)合同》系孙建勇、彭艺、创道公司三方真实意思表示,内容及形式均不违反法律法规的禁止性规定,合法有效。孙建勇未依约定在2016年10月25日之前向彭艺支付首期款,已经构成根本违约。随后,孙建勇提出彭艺将户口迁出涉案房屋的事项并未在合同中约定,双方协商不成,失去交易信任,导致买卖合同目的不能实现,依据合同法相关规定,《房地产买卖(居间)合同》可以解除,但孙建勇应依约向彭艺支付相当于房价总额10%即103000元的违约金。关于孙建勇提出彭艺未配合其办理银行贷款的问题,现无证据证明孙建勇向银行或者创道公司提交相应材料,也无证据证明其通知了彭艺配合其办理贷款。关于孙建勇认为系彭艺要求增加170000元房款导致双方合同无法履行的问题,从现有证据分析,彭艺所称增加170000元是要求孙建勇赔付其损失并非增加房款,故孙建勇的说法不成立。因孙建勇未依约支付首付款违约在先,导致合同解除的责任在孙建勇,抵扣已支付的定金60000元,孙建勇应当向彭艺支付违约金43000元。孙建勇的其他诉讼请求没有事实依据,一审法院不予支持。因孙建勇、彭艺均未向创道公司提出权利主张,故本案对合同中居间服务内容不予处理。综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定,遂判决:一、解除孙建勇、彭艺、创道公司三方于2016年10月9日签订的《房地产买卖(居间)合同》;二、孙建勇于本判决生效之日起三日内向彭艺支付违约金103000元(抵扣孙建勇已交付的定金60000元,实际应支付43000元);三、驳回孙建勇的其他诉讼请求。四、创道公司在本案中不需承担责任。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费3573元,反诉受理费1180元,计4753元,由孙建勇负担。
本院二审期间,孙建勇向本院提交如下新的证据:证据1、孙建勇与彭艺在2016年12月5日前的微信聊天记录。拟证明彭艺与寻漪漪所称签约当天三方口头约定2016年10月25日前付300000元首付款的事实并不存在,2016年10月15日以后,彭艺提出合同外的要求,并强调孙建勇不书面同意就不签字过户,彭艺存在违约行为,导致合同履行期延长,孙建勇多次催促彭艺办理银行贷款面签,彭艺并未回复;证据2、孙建勇与寻漪漪在2016年10月29日前的微信聊天记录、寻漪漪出具的说明材料。拟证明三方口头约定2016年10月25日支付300000元首付款的事实不存在,寻漪漪客观上确认了彭艺的违约行为,孙建勇多次催促中介机构配合加急办理银行贷款,并将有关事宜告知了寻漪漪;证据3、2017年10月8日孙建勇与彭艺母亲当面沟通的录音光盘及文字摘要。拟证明彭艺母亲是本案房屋买卖出卖方的决策者。2017年10月8日,彭艺母亲亲口承认关于首付款时间,签约当天只是与寻漪漪说了,其认为与寻漪漪说就是告知了孙建勇;证据4、2017年12月2日孙建勇与寻漪漪电话沟通的录音光盘及文字摘要、通话详单。拟证明寻漪漪确认首付款的约定时间是2016年12月的某一天,并且强调记得月份,这与其一审所诉首付款时间口头约定为2016年10月25日前后矛盾,寻漪漪确认了2017年10月8日孙建勇找彭艺母亲沟通的事实;证据5、贷款银行工作人员《证明》及附件。拟证明买卖合同签订后,孙建勇积极与银行沟通,推进房屋贷款手续,完成银行贷款预评估。2016年10月26日,孙建勇将相关面签情况告知了彭艺,履行了面签催告程序,但彭艺并未回应;证据6、孙建勇与彭艺母亲2016年10月14日至11月6日短信记录、孙建勇与彭艺2016年11月6日至7日短信记录。拟证明彭艺一审举证时,删除了部分信息。孙建勇虽提出了户口迁出问题,但并未据此拖延履行合同;证据7、2016年12月12日孙建勇与彭艺的通话录音及文字摘要。拟证明彭艺所述2016年10月25日付首付款的约定不存在,孙建勇要求履行原合同,彭艺要求重新签订合同并要求提价,彭艺此时不愿卖房,彭艺后期拒绝再与孙建勇沟通;证据8、孙建勇与寻漪漪2016年11月20日至27日的微信聊天记录。拟证明2016年11月20日至25日期间,孙建勇多次催促寻漪漪,让彭艺履行合同,彭艺表示不愿再做交易,只愿退定金,至此已经根本违约;证据9、孙建勇与杨勇2016年12月12日至15日的短信记录。拟证明2016年12月12日至15日期间,孙建勇多次催杨勇与彭艺沟通,反馈的情况是彭艺不愿继续履行合同,也不同意赔偿违约金;证据10、微信群2016年10月21日至12月18日及2017年1月20日至2月10日聊天记录。拟证明彭艺存在违约行为;证据11、2018年1月13日对刘卓调查谈话笔录。拟证明本案房屋买卖不存在口头约定首付款时间,彭艺因房屋价格上涨等原因,不再出售房屋;证据12、大鲲律所办公室照片、大鲲律师网站钟海燕介绍、三份裁判文书。拟证明钟海燕曾系芙蓉区法院工作人员。经本院组织质证,彭艺发表如下质证意见:孙建勇二审提交的全部证据均不属于法定的新证据。对证据1的真实性无异议,证明目的有异议,内容只能体现因双方签订合同备注内容不够细致而双方就家电是否全部赠送产生争议,提出双方签订补充协议的意见,在此过程中,彭艺配合多家银行进行评估,并未拒绝履行合同;对证据2的真实性无法核实,对证明目的有异议,2016年10月14日至10月21日之间,双方对家电是否全部赠送产生争议,该争议于2016年10月23日解决,中介公司在微信中陈述代办贷款流程,根据中介公司所陈述的流程可以推算出双方承诺在10月25日前支付首付款是符合流程的;对证据3的真实性无异议,证明目的有异议,证据来源不合法,非法录音文件,在录音内容中,彭艺母亲多次强调有10月25日支付首付款的口头约定;对证据4的真实性无法核实,对证明目的有异议。证据来源不合法,属非法录音文件,内容中中介人员确实约定了首付款支付时间;对证据5的真实性、合法性及关联性均有异议,无法核实证人身份,证人并未出庭接受质询,且直到2016年10月26日,孙建勇才与银行人员核实面签所需携带的材料,得知面签流程,但26日之后,孙建勇并未再向彭艺提出过需要预约时间面签;对证据6的真实性无异议,证明目的有异议,该记录中孙建勇一直强调户口必须先行迁出;对证据7的真实性无异议,证明目的有异议。证据来源不合法,属非法录音文件。该录音形成时间是2016年12月12日,彭艺已经就首付款支付时间从2016年10月25日推后至2016年11月15日,最后限定在2016年12月3日;对证据8的真实性无法确认。其要求处理的结果“和卖家协商好户口问题,履行合同,并拒绝按照原合同履行或者三方解除合同这两种方案”;对证据9能够证明中介公司多次协调双方解除事宜,因孙建勇再三要求彭艺自认违约才无法签订解除协议;对证据10的真实性无法核实,对证明目的有异议。中介人员杨勇与孙建勇的弟弟关系要好;对证据11的三性均有异议。证人并未出庭接受质询;对证据12有异议,与本案没有关联。彭艺、创道公司二审中均未向本院提交新的证据。本院对孙建勇提交的证据认定如下:孙建勇提交的上述证据中1-10的录音、短信、微信等证据的形成方式无法认定,且均不能直接达到其证明目的,本院不予采信。孙建勇提交的证据11真实性无法认定,本院不予采信。孙建勇提交的证据12本身不能证明本案程序问题,本院不予采信。
本院二审查明的事实除“彭艺、孙建勇以及创道公司员工寻漪漪三方口头约定孙建勇应于2016年10月25日前支付首付款”的事实外,与一审法院认定的事实一致。
一审法院所查明的虽有寻漪漪和彭艺认可,但属于合同重大事项变更约定,孙建勇否认该口头约定真实存在,本院认为彭艺主张存在该口头约定的证据不足,本院不予确认。
本院认为:孙建勇、彭艺、创道公司三方签订的《房地产买卖(居间)合同》系各方真实意思表示,内容及形式均不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。关于孙建勇是否存在逾期支付首付款的问题。彭艺认为双方就2016年10月25日前支付首付款的问题达成了口头协议,并得到了创道公司中介人员寻漪漪的确认,孙建勇则否认该口头协议真实存在。本院认为,房屋买卖合同中关于买方购房款支付时间的约定应属于合同重大事项的补充约定,应经双方协商一致确认。本案中,彭艺主张其已与孙建勇达成口头协议,但孙建勇对此不予认可,且根据一审庭审过程中寻漪漪的陈述,孙建勇对该约定仅系知情,即孙建勇是在彭艺与寻漪漪达成口头约定后收到的通知,而未进行具体协商确认,故现并无确实有效证据证明孙建勇对该口头约定表示同意或认可。因此,彭艺主张其与孙建勇已达成关于2016年10月25日前支付首付款的约定的证据不足,本院对该事实不予认定。因双方无首付款支付时间的明确约定,孙建勇亦不存在逾期支付首付款的违约行为。关于孙建勇提出彭艺未配合其办理银行贷款的问题。本院认为,现无有效证据证明孙建勇向银行或者创道公司提交了相应材料,也无证据证明其通知了彭艺配合其办理贷款。关于孙建勇认为系彭艺要求增加170000元房款导致双方合同无法履行的问题,从现有证据分析,彭艺所称增加170000元是要求孙建勇赔付其损失而非增加房款,故孙建勇主张彭艺单方违约增加房款的事实,本院亦不予认定。综上,孙建勇在合同履行过程中,另行提出彭艺将户口迁出涉案房屋的事项,该事项并未在合同中约定,双方亦协商不成,失去交易信任,导致买卖合同目的不能实现,现双方均要求解除合同,本院予以支持。孙建勇与彭艺对于合同解除均不承担违约责任。合同解除后,彭艺应向孙建勇返还购房定金60000元,无须向孙建勇支付相应利息。
综上所述,上诉人孙建勇的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:
一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院(2017)湘0102民初2068号民事判决第一项、第四项;
二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院(2017)湘0102民初2068号民事判决第二项、第三项;
三、彭艺于本判决生效之日起十日内向孙建勇返还定金60000元;
四、驳回孙建勇的其他诉讼请求;
五、驳回彭艺的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费3573元,由孙建勇负担,反诉受理费1180元,由彭艺负担;二审案件受理费3604元,由孙建勇负担1802元,由彭艺负担1802元。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 杨林华
二〇一八年七月十三日
法官助理 冷子剑
书记员 毛 韧

附法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。