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石某、刘某返还原物纠纷二审民事判决书

发表时间:2017-12-27 作者:ruijie 阅读量:128

                                                                         湖南省长沙市中级人民法院

                                                                                  民 事 判 决 书

                                                                                                                                          (2017)湘01民终5444号

       上诉人(原审被告):石某。

       委托诉讼代理人:王飞鹏,湖南骄阳律师事务所律师。

       被上诉人(原审原告):刘某。

       委托诉讼代理人:陈革平,湖南通达恒信律师事务所律师。

       委托诉讼代理人:王远,湖南通达恒信律师事务所律师。

       被上诉人(原审被告):胡某。

       委托诉讼代理人:曹书华,湖南锐杰律师事务所律师。

       上诉人石某因与被上诉人刘某、胡某返还原物纠纷一案,不服湖南省长沙市天心区人民法院(2017)湘0103民初1727号民事判决,向本院提出上诉,本院于2017年7月24日受理后,依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。

      石某的上诉请求:一、请求撤销一审判决中的第一、三项判决,并依法改判驳回刘某对石某的诉讼请求;二、本案一审、二审诉讼费用由刘某、胡某承担。事实与理由:一、一审判决认定事实错误。1、刘某未提供证据证明在取得房屋所有权后向石某主张权利,其是在2016年12月才向石某主张权利。2、2016年6月至12月,石某未使用和占有门面。3、一审判决要求石某腾空门面没有事实与法律之必要,因门面已在刘某的控制之中。4、一审判决石某无权占有房屋系认定错误。石某在2016年12月前占有房屋是其认为胡某属于表见代理,且也支付了对价至2016年3月。2016年6月后因胡某发生争议没有继续支付对价。因此,石某在合同有效期(2018年1月1日前)占有与使用门面属于善意取得。二、一审判决适用法律错误。1、一审法院不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条的规定,而应适用《物权法》第一百零六条第三款的规定,即使认定本案中出租人可以为连续的两人,对于超出期限的转租,也应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条的规定。2、一审法院不应适用《民法通则》第九十二条关于不当得利的规定,因本案为排除妨害纠纷,应适用过错原则。综上,请求依法撤销一审判决中的第一、三项判决,并依法改判驳回刘某对石某的诉讼请求。

      被上诉人刘某辩称,一、一审判决认定事实清楚,刘某系涉案门面房的所有权人,石某拒不搬出的行为已经严重侵犯了刘某的合法权益。1、刘某通过竞买取得房屋所有权,并已获得房屋所有权证,是涉案门面房屋的合法所有权人。2、在刘某取得房屋所有权之前,原房屋所有权人湖南省汽车工业总公司将房屋出租的租赁合同已经到期,在租赁期满的情况下,石某占用房屋的行为已构成侵权。3、刘某在取得房屋所有权后就多次要求胡某和石某腾房,且还就此事在社区和派出所进行过调解,石某称刘某未向其主张过权利属歪曲事实。4、石某提交的的照片足以表明其占用房屋的事实,因此其称涉案门面自2016年6月就处于刘某的控制之下与事实不符,且道路临时占用与刘某无关。二、一审法院适用法律正确,石某与胡某签订的《房屋租赁合同》无效,石某对涉案门面系无权占有,胡某收取租金的行为构成不当得利,二者均应承担责任。1、超出原房屋所有权人湖南省汽车工业总公司租赁期的转租属于无效转租,且房屋过户后胡某并未从刘某处获得租赁权,其无权对外转租,石某对涉案门面系无权占有,也不构成善意取得,故一审法院要求石某返还房屋于法有据。2、胡某未经刘某许可将房屋出租,私自收取租金,侵犯了刘某的财产权。故胡某应当将自2015年4月16日至2016年3月止的租金收益返还给刘某。3、2016年3月至2016年12月,门面一直处于石某的控制之下,严重影响了刘某对房屋的使用权和收益权,故石某应向刘某赔偿无权占用期间的租金损失。三、关于事实部分,一审法院认定石某占据房屋的时间到2016年12月,因此对租金损失仅仅只计算到了2016年12月,实际上刘某取得产权后,于2016年10月出租给第三方超前公司,因为房屋不能按期交付,导致刘某给超前公司免除了一个季度的租金。在刘某起诉后,石某仍然一直对房屋处于占据状态,导致到目前为止,房屋一直无法使用,无法交付给超前公司。超前公司2017年8月再次向刘某发函免除一个季度的租金,并主张8万元的损失赔偿,对此刘某保留另案起诉的权利。综上,一审判决认定事实清楚,判决合理合法,请求被上诉人胡某辩称,一、石某认为胡某在主观上有重大过错与事实不符。2015年4月16日之前,即在刘某取得所有权证前,胡某将该房屋租给石某,对此双方并没有异议。在刘某取得房产证之后并没有及时告知胡某,胡某对房屋权属转移并不清楚,而且胡某在与石某签订租赁合同时就明确告知该房屋所有权并不属于胡某,但石某坚决要求与胡某签订租赁合同,因此其对该房屋的所有权争议是没有异议的,是明知的。二、在2013年3月起,刘某向胡某主张权利,胡某就停止收取租金并要求石某搬离房屋,但是石某拒绝搬离,导致诉讼,胡某没有过错,不应当承担责任。即使有过错也是次要责任,主要责任由石某承担。法院驳回上诉,维持原判。

       被上诉人胡某辩称,一、石某认为胡某在主观上有重大过错与事实不符。2015年4月16日之前,即在刘某取得所有权证前,胡某将该房屋租给石某,对此双方并没有异议。在刘某取得房产证之后并没有及时告知胡某,胡某对房屋权属转移并不清楚,而且胡某在与石某签订租赁合同时就明确告知该房屋所有权并不属于胡某,但石某坚决要求与胡某签订租赁合同,因此其对该房屋的所有权争议是没有异议的,是明知的。二、在2013年3月起,刘某向胡某主张权利,胡某就停止收取租金并要求石某搬离房屋,但是石某拒绝搬离,导致诉讼,胡某没有过错,不应当承担责任。即使有过错也是次要责任,主要责任由石某承担。

      刘某向一审法院起诉请求:1、请求判令石某立即从刘某位于长沙市××号门面搬出;2、判令胡某、石某连带赔偿自2015年4月16日以来由于强行占用刘某房屋给刘某造成的经济损失28800元;3、请求判令本案诉讼费用由胡某、石某承担。

一审法院认定事实:2009年,湖南省汽车工业总公司与中国移动通信集团湖南有限公司长沙分公司(以下简称中国移动长沙分公司)签订《房屋租赁合同》,湖南省汽车工业总公司将长沙市天心区天心路128号(原70号)6#门面(面积60平方米)出租予中国移动长沙分公司,用于移动通信网汇聚点的设备放置。

      2011年1月29日,湖南省汽车工业总公司与雷某、周某签订《房屋租赁合同》,将6#门面临街的12平方米部分出租给雷某、周某,约定的租赁期间自2011年2月16日起至2015年2月15日止,雷某、周某享有转租的权利。后经转租,自2013年3月起由石某承租,石某按每月1200元的标准向胡某支付租金至2016年3月。2016年3月12日,胡某以出租人身份与石某就6#门面临街的12平方米签订《房屋租赁合同》,约定的租赁期间为2016年1月1日起至2018年1月1日止,租金为每月1200元。

      刘某通过竞买获得长沙市天心区天心路128号(原70号)第001栋房屋所有权,并于2015年4月16日取得房屋所有权证,6#门面系第001栋房屋从北往南数第六间。取得房屋所有权后,刘某向胡某、石某主张权利,直至2016年12月,刘某将石某的部分物品从6#门面搬离。因要求胡某、石某腾退房屋未果,以致成诉。

      一审法院认为,刘某取得诉争房屋的所有权证,依法对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定:“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”雷某、周某与湖南省汽车工业总公司签订的《租赁合同》约定的租赁期至2015年2月15日止,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分依法应认定为无效;刘某于2015年4月16日取得诉争房屋的所有权证,石某抗辩“买卖不破租赁”,一审法院不予采纳,石某无权占有诉争房屋,应当向权利人返还。胡某收取租金没有合法根据,造成刘某损失,应将向石某收取的2015年4月16日起至2016年3月止的租金13800元(1200元/月*11个月+1200元/月÷2)返还刘某。自2016年4月起至2016年12月刘某将石某的部分物品从6#门面搬离期间的租金10800元(1200元/月*9个月),应由诉争房屋实际使用人石某承担。综上所述,一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十四条,《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定,判决:一、石某于判决发生法律效力后3日内将长沙市天心区天心路128号(原70号)第001栋房屋第6#号门面返回刘某;二、胡某于判决发生法律效力后10日内将13800元返还刘某;三、石某于判决发生法律效力后10日向支付10800元予刘某;四、驳回刘某的其他诉讼请求。如果胡某、石某未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元,由石某、胡某承担(此款刘某已预缴,石某、胡某于判决发生法律效力后10日内直接支付予刘某)。

       本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。

       本院认为,一、刘某通过合法的竞买方式获得长沙市天心区天心路128号(原70号)第001栋房屋所有权,并于2015年4月16日取得房屋所有权证,刘某作为诉争门面的所有人,石某缺乏合法依据使用并占有诉争门面,侵犯了刘某对房屋相关物权,刘某要求石某停止侵权,立即返回门面的诉请合理合法,一审法院予以支持正确。二、《中华人民共和国合同法》第四十九条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效”。构成表见代理的本质特征是具有外观授权的表象,并足以使相对人完全有理由相信该无权代理人具有代理权,且相对人对此作出的判断已尽到一个善良注意人的审慎义务,并无过失。根据本案已查明的事实,雷某、周某与湖南省汽车工业总公司签订的《租赁合同》约定的租赁期至2015年2月15日止,刘某于2015年4月16日取得房屋所有权证,故胡某在2016年3月12日与石某签订《房屋租赁合同》时应无处分权。在未取得实际产权人刘某的授权或追认的情况下,胡某的转租行为应为无效行为。胡某在与石某签订合同时,就明确表示无门面产权。依常理,石某应当对门面的所有权进行了解后再行租赁,石某未尽到相应的审慎义务,故石某主张胡某的行为构成表见代理无法律依据,本院不予支持。

       综上所述,石某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

       驳回上诉,维持原判。

       二审案件受理费525元,由石某负担。

       本判决为终审判决。

                                                                                                                                   审判长  张玉霞

                                                                                                                                   审判员  袁 胜

                                                                                                                                   审判员  张文欢
                                                                                                                       二〇一七年十二月二十七日

                                                                                                                                    书记员  陈 聪

附相关法条:

      《中华人民共和国民事诉讼法》

       第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

     (一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

     (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

     (三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

     (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。

       原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审